网络时代，随着人民生活水平的不断提高，电子商务大规模发展，人们的饮食习惯在悄然发生改变，对生鲜冷冻食物的保质、保鲜提出了更高的要求，冷链产业发展迎来良好的契机,冷链园区建设需求随之扩大。
近三年来，尤其是在新冠疫情反复肆虐背景下，国家对冷链物流及其设施的建设更加注重，连续出台了许多具有指导性的政策和规划，助力整个行业快速发展。
根据国家信息中心大数据发展部测算，2021年我国冷链物流市场达到15.01%的增速，市场规模达到4407亿元。
据中冷联盟发布的《全国冷链物流企业分布图》显示，2021年，我国冷库容量区域分布中，华东地区的冷库容量最大，占比全国冷库总量的39.92%;其次是华中地区，占比达13.64%，总体上全国冷库分布不均。
随着国家支持冷链物流发展的相关政策出台，冷链物流项目纷纷上马，各类冷链物流相关资源配置进一步完善。2020年在疫情的影响下，各级政府意识到冷链物流对于保障基础民生工作的重要意义，发展冷链物流产业，推进冷链物流基础设施布局，成为很多地方政府的发展重点。经初步核算，2021年我国冷库总量达7498万吨，较上一年同比增长12.5%。
冷链物流园区的分类
冷链物流园区的分类方式有多种，本次主要介绍以下几种类型：
1.以冷冻品批发为主的市场型冷链物流园区
此类冷链物流园区是目前库房出租率最好、盈利水平最高的园区。此类园区依靠冷产品集中交易必须以冷库为依托的特点，一般租赁价格比较高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、礼盒包装、配送、叉车租赁等等。北京的西南郊冷库、上海的东方物流港、武汉的白沙洲冷库等都属于此类型园区。
2.以冷库租赁为主的仓储型冷链物流园区
此类冷链物流园区一般建在离市区距离较远，或靠近港口和道路中转枢纽的地方。较大存储量的冷库和较便宜的地价及建造成本适合大批量的冷产品储存，如进口海产品、国家储备肉、水果保鲜库等。
3.以提供配套冷库为主的综合冷链物流园区
此类物流园区是目前大多数冷链物流园区的存在形式。目前，大型的农产品批发市场、综合性物流园区都需要冷库作为园区功能的一部分，尽管冷库容量只占普通库房很少的一部分，主办方也愿意选择冷链物流作为园区概念。
但是在冷链物流产业园区在快速发展过程中遇到了很多问题。
快速发展过程中的问题
1.为追求政策红利而盲目建设
现阶段为促进冷链行业的长期、良性发展，政府出台一系列财政支持、土地优惠等政策，但有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，投资方为追求利益，减少冷库面积或靠“拍脑袋做决定”建筑模式，造成了冷库的建设背离了市场的实际需求。
2.缺乏农产品流通或物流管理经验
根据对物流园区和冷链物流园区投资方的调查研究发现，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难相对较多。
3.冷链物流园区建设缺少专业规划咨询
冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，包含较多专业技术，更应注重前期的规划研究。然而有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上。
4.匆忙上马，边建边改
由于“拿地”对于建设冷链物流园区尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出园区建设方案并报政府批地。得到土地后，无法进行详细的战略调研论证和规划，所以边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。
冷链物流园区规划设计
由于冷链物流产业园区建设存在以上问题，所以园区前期的规划设计就尤为重要。
所谓冷链物流园区的规划，就是设定未来一段时间内的冷链物流园区的全面发展计划，是对未来一段时间内冷链物流园区的整体性、系统性和基本功能性等问题的调研、分析，对冷链物流园区未来发展方向的设计过程。
1.冷链物流园区规划的要素
冷链物流园区规划的要素主要包括：
所在地域的经济发展现状与城市发展情况；
所在地区的冷链物流业发展现状；
建设必要性与可行性分析；
选址论证；
定位分析；
功能设计；
布局规划；
交通规划；
相关物流信息系统的规划；
他支持性、保障性体系规划；
建设和发展的实施方案。
2.冷链物流园区规划的建议
1）充分考虑区域内的资源禀赋
充分考虑区域内的资源禀赋，明确到底是做产地市场的冷链还是打造销地市场冷链。
找出区域内外销或者内购的产品是农牧产品还是水产品或是生物医药等需要冷库的品类，根据品类特点和规模等多种因素，综合考虑冷链中心的设置，包括温区、面积大小、交通设计等。
2）根据项目区位交通匹配园区功能
考量项目的区位交通，项目到底是处在城市中心、近郊还是远郊，根据不同的位置去匹配园区的功能，比例在远郊的要考虑到员工居住问题;在城市中心的要考虑发挥土地最大的价值，考虑引入商贸办公居住一体，以商贸办公聚拢人气等。
3）明确园区类型尽早启动招商
前期确定好园区的主要类型，通过资源分析以及开发愿景，要明确园区到底是哪种类型，加工型、交易型、仓储型、城市配送型等，根据不同的类型去设计园区冷库的面积大小和匹配园区的配套以及交通动线设计，同时可以尽早启动招商。
4）规划适度超前考虑未来发展趋势
规划要适度超前，考虑到目前冷链物流行业发展速度较快，同时园区的开发建设时间较长，因此项目的规划要适度超前，在园区设备、园区平台、园区运输车辆、园区建筑等众多方面都要考虑未来的发展趋势。
来源：前瞻网、冷链物流研究院 | 中冷联盟
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